Dati urbanistici

Il bene rientra all’interno del RUE del comune di Parma – TAV.12-III-E Il PSC del Comune di Parma classifica l’area come Zona Agricola ZEP.

L’area si trova quindi regolamentata dagli articoli
- art.3.1 Ambiti territoriali
- art.6.3.6 Area di pertinenza degli edifici di valore architettonico, ambientale e storico-testimoniale

- art.3.2.2 Zona agricola ZEP
- art.6.3.3 Edifici di valore architettonico ambientale e storico-testimoniale

Art. 3.2.2 Zona agricola ZEP

1 Nella Zona agricola si applicano tutte le disposizioni ed i principi fissati dalla legislazione regionale vigente nonché quelli fissati dal Titolo V del Piano Strutturale Comunale. 2 In zona agricola sono ammessi gli insediamenti e gli ampliamenti di strutture di carattere sociale finalizzati alla prevenzione, alla terapia ed al reinserimento nella società e nella produzione di soggetti emarginati, disadattati, o già affetti da turbe e da dipendenze patologiche. L’inserimento di tali attività è subordinata alla presentazione d progetto unitario da valutarsi da parte della Giunta Comunale. 3 In zona agricola è ammessa la possibilità per l’imprenditore agricolo di vendere i propri prodotti senza che questo costituisca cambio d’uso.

Art. 6.3.3 Edifici di valore architettonico, ambientale e storico testimoniale

Il RUE individua gli edifici di valore architettonico, ambientale e storico - testimoniale, con le relative aree di pertinenza. 2 Il RUE specifica per ciascuno le modalità di tutela in ragione delle categorie di intervento (Titolo 2, Capo 2), gli indirizzi tecnici ed i materiali utilizzabili (Allegato A3), nonché le destinazioni d'uso compatibili con la struttura e la tipologia dell'edificio e con il contesto ambientale raccordando gli obiettivi di tutela alle esigenze di sicurezza antisismica. Le modalità di intervento su tali edifici sono disciplinati rispettivamente dagli articoli 2.2.3bis e 3.2.12. 3 Il RUE individua gli Edifici produttivi di antico impianto, come dall’elenco all’allegato 7 delle Norme del PTCP. In caso di intervento su tali edifici dovrà essere predisposto un rilievo dei fabbricati esistenti, finalizzato al recupero delle parti di valore storico – architettonico eventualmente ancora presenti. 4 Il RUE articola le modalità di tutela degli edifici da sottoporre a restauro scientifico e a restauro e risanamento conservativo, specificando gli interventi ammessi. 5 Ai lotti di pertinenza degli edifici così tutelati si applicano le disposizioni contenute al successivo Art. 6.3.6.

Art. 6.3.6 Aree di pertinenza paesaggistica degli edifici di valore architettonico, ambientale e storico testimoniale D.D. 8 1
Il RUE individua le aree di pertinenza degli edifici di valore architettonico, ambientale e storico testimoniale da assoggettare a progettazione unitaria in caso di intervento sugli edifici stessi 2 Gli indirizzi di progettazione relativi all’area di pertinenza degli edifici di valore architettonico, ambientale e storico testimoniale si applica nel seguente modo: a) il progetto può essere limitato alla parte di pertinenza catastale del fabbricato oggetto dell’intervento; b) gli interventi dovranno essere fatti in coerenza con i contenuti dell’Allegato A3; c) l’area di pertinenza non rappresenta un limite per gli interventi di ristrutturazione; d) il rilievo e gli interventi di conservazione indicati alla precedente lettera b) sono da intendersi limitati agli elementi di valore storico testimoniale.

Si riporta di seguito un estratto degli articoli del PSC del comune di Parma:

Art. 3.4 Ambiti rurali di valore naturale ed ambientale

1. Costituiscono aree di valore naturale e ambientale gli ambiti del territorio rurale dotati di particolare pregio e interesse sotto il profilo naturalistico ed ambientale e pertanto sottoposti dal PSC ad una speciale disciplina di tutela ed a progetti locali di valorizzazione. Esse sono individuate e disciplinate dal PSC che ne definisce gli obiettivi generali di valorizzazione, in coerenza con le indicazioni del PTCP. 2. Tali aree sono prioritariamente destinate alla tutela della flora e della vegetazione, delle presenze arboree, della fauna, del paesaggio, delle emergenze storico‐ culturali, delle acque e delle risorse idriche, alla conservazione e alla valorizzazione degli habitat naturali, al mantenimento e al miglioramento dell’assetto idrogeologico. 3. Negli Ambiti rurali di valore naturale e ambientale è consentito lo svolgimento dell’attività agricola se ed in quanto compatibile con le finalità di conservazione della natura e di tutela della biodiversità. Sono per questo escluse le tecniche colturali potenzialmente inquinanti o suscettibili di depauperare e compromettere i caratteri naturali e paesaggistici dei luoghi, mentre saranno promosse le attività volte a favorire i processi di rinaturazione e di protezione e riqualificazione degli ecosistemi. Sono altresì consentite le attività ricreative, turistiche e agrituristiche, di studio e di ricerca. L’attività agricola è considerata non compatibile con la natura dei luoghi, destinati all’evoluzione dei processi di naturalizzazione: a) negli invasi ed alvei dei corsi d’acqua, b) nelle aree della rete ecologica del reticolo minore, limitatamente all’alveo del corso d’acqua e ai primi 10 metri a lato. 4. Il RUE esclude nuove edificazioni nelle aree di valore naturale ed ambientale salvo quelle strettamente necessarie per lo svolgimento delle attività agricole. In tali casi si dovranno adottare apposite metodiche di valutazione e di mitigazione dell’impatto ambientale e paesaggistico. 5. Nelle aree comprese all’interno del Parco Regionale Fluviale del Taro al fine di assicurare uno sviluppo sostenibile delle attività umane ed economiche, il POC coordina gli interventi di conservazione, restauro ambientale, difesa e ricostituzione degli equilibri idraulici e idrogeologici previsti dagli strumenti di gestione delle aree di valore naturale e ambientale con le previsioni relative alle trasformazioni insediative ed infrastrutturali. 6. Il Comune di Parma promuove la formazione di Contratti di Fiume per il coordinamento delle politiche di tutela e valorizzazione dei diversi strumenti di pianificazione territoriale e settoriale e l’integrazione delle politiche territoriali espresse dalle diverse Agenzie ed Enti interessati.

I criteri di misurazione delle consistenze dell’immobile incidono direttamente sul valore economico dello stesso, pertanto, nella presente perizia di valutazione si è fatto riferimento alla principale normativa vigente: Norma UNI 10750:2005 e ss.mm.ii, DPR 138/1998 (criteri catastali). Per Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla ponderazione delle superfici vendibili, che considera:

- la somma delle superfici coperte lorde compreso muri perimetrali;
- le superfici ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- le superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, sottotetto, box, ecc. Il tutto come dettagliato nella tabella seguente.

Al fine del calcolo della consistenza immobiliare la superficie lorda commerciale è stata ricavata sulla base degli elaborati grafici e dai supporti informatici forniti dal Committente e dai dati catastali.

Si precisa che le superfici sono state ragguagliate applicando quanto previsto dal D.P.R. 138/98 e, nello specifico, facendo riferimento alle unità immobiliari appartenenti al gruppo R e T utilizzando pertanto i seguenti accorgimenti:

I muri interni e quelli perimetrali esclusivi vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di cm 50;
I muri perimetrali comuni vengono computati al 50% fino ad uno spessore massimo di cm 50.